elima.ru
Вход
СтатьиИндивидуальное малоэтажное строительство

Классификация объектов малоэтажного строительства

Е. К. Ивакин, А. В. Вагин

Несмотря на высокую динамику развития и разнообразие объектов, жилая малоэтажная недвижимость сегодня не имеет единой классификации, что существенно усложняет систематизации объектов и затрудняет прогнозирование развития рынка и повышения эффективности реализации проектов их создания. Появляются новые объекты, меняются приоритеты потребителей, изменяется качественная структура рынка. В статье на основании исследований [1,2,3,4] предлагается авторская классификация объектов малоэтажных жилых объектов по наиболее значимым признакам, представленная в таблице 1.

К основным классификационным признакам относятся: месторасположение, уровень доходов, периодичность проживания, наличие земельного участка, количество этажей, конструктивные решения, качество отделки, вид нежилой площади, наличие дополнительных строений, обеспечение безопасности, тип населённого пункта, качество архитектурной проработки.

Таблица 1 Классификация малоэтажных жилых объектов

Классификационные признаки Виды жилых объектов Характеристика и назначение
МесторасположениеВ городеВысокоплотная застройка с минимальным придомовым участком и обособленным выходом в квартиру
В городской черте (пригород)Отдельно стоящий индивидуальный дом с участком до 0,15ГА
За городской чертойОтдельно стоящий индивидуальный дом с участком 0,15ГА и более
Уровень доходовЭлитныеДля индивидуального строительтсва с нормируемыми нижними пределами площадей квартир
Бизнес класса
Средний класс
Эконом классаДля муниципального строитлества с нормируемым верхними пределами площадей квартир
Периодичность проживанияКапитальные строенияДля круглогодичного проживания
ДачиДля проживания в весенне– летний период
Наличие земельного участкаС придомовым земельным участком с разбивкой сада (и) или огородаПлощадь возводимых на участке строений не более половины
С приквартирным земельным участком без сада или огородаПлощадь земельного участка менее половины общей площади
Без приквартирного земельного участка
Количество этажей-одноэтажныйКапитальные строения для круглогодичного проживания
– двухэтажный
– трёхэтажный
Конструктивные решения– из мелкоштучных материаловВлияет на сроки службы объектов, их стоимость, теплотехничиские, звукоизаляционные характеристики на эксплатуционные затраты жилых объектов
– из древесины
– монолитные
– панельные
– комбинированные
Качество отделкиС высококачественной отделкойКапитальные строения
Без отделки или со стандартной отделкойКапитальные строения
С черновой отделкойДачи
Вид нежилой площадиС подвалом, мансардой, верандойОт его наличия зависит объём земляных работ, затраты на строительство и эксплуатацию
Без дополнительных площадей
Наличие дополнительных строенийЛетние кухни, веранды,и др.Увеличение уровня комфортности
Отдельно стоящий гараж и (или) место для парковки автомобиля
Без дополнительных строений
Обеспечение безопасностиКруглосуточно охраняемый, видеонаблюдение и контроль доступа, КППЕдиное ограждение и охрана посѐлка, обеспечение безопасности проживания на его территории
Неохраняемый
Тип населённого пунктаВ коттеджном посёлке с единым архетиктурным стилемБлагоустройство территориии: освещение, озеленение, пшеходные дорожки, асфальтовая проезжая часть.
В существующем населённом пунктеТоже, как правило, на требуется
На новой территорииОтсутствие инфраструктуры
Качество архитиктурной проработкиСтандартнаяДачи, капитальные строения
Болшее разнообразие архититурных опцийДачи, капитальные строения
Индивидуальные архитектурные пректыДачи, капитальные строения
Уникальные архитектурные пректыДачи, капитальные строения

Одним из наиболее важных признаков является место размещения малоэтажного жилья. Практика показывает, что проживание в городе и вне его – это два принципиально различных образа жизни и тот и другой имеют свои преимущества и недостатки. Приобретая загородное жилье, граждане делают выбор в пользу комфортности проживания – тишины, благоприятной экологии, возможности для отдыха. При покупке жилых объектов в городе они пользуются развитой социальной инфраструктурой, всеми видами транспорта.

Четких граней между жильем элитным, бизнес класса и эконом класса нег. Тем не менее, каждый коттеджный поселок позиционирует себя каким-либо образом. Как правило, к элитному малоэтажному жилью относятся дома в специализированных коттеджных поселках с единой архитектурной концепцией, охраняемой территорией, в рекреационной зоне рядом с лесом или водоемом. Жилье бизнес класса предполагает часть признаков элитного, но кроме этого должна быть хорошая транспортная доступность. Люди, живущие в коттеджах бизнес класса обычно работают в городе. Загородное жилье эконом класса обычно отличается значительно более низкой стоимостью, которая объясняется экономией на строительных материалах. Если жилье элит и бизнес класса обычно строится из кирпича или дерева, то жилые объекты эконом класса – из облегченных конструкций, по технологиям быстровозводимого жилья.

Согласно [5] по количеству этажей малоэтажные дома делятся на одно, двух, и трехэтажные.

Малоэтажный жилой дом может быть расположен в специализированном коттеджном поселке, либо в обычном населенном пункте. Как правило, в специализированных поселках находятся элитные дома. Весь поселок подчинен единой архитектурной концепции, он имеет свою развитую социальную инфраструктуру. Объекты социальной инфраструктуры находятся в пешеходной доступности. Часто в таких поселках предполагаются общие места отдыха, спортивные площадки, иногда территория может огораживаться и охраняться.

Условно малоэтажное жилье можно разделить на дома, предназначенные для круглогодичного проживания, и дома для проживания в летний период (дачи). Стены домов для круглогодичного проживания должны иметь соответствующую теплопроводность, они должны отапливаться. К домам для проживания только в летний период таких требований не предъявляется. Если коттедж «для одной семьи», то его статус и особенности оформления прав зависят от того, Для каких целей предоставлялся земельный участок, на котором он расположен для индивидуального жилищного строительства или же для ведения дачного хозяйства или садоводства. В первом случае коттедж приобретает статус объекта индивидуального жилищного строительства (согласно п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ к таковым относятся отдельно стоящие жилые дома высотой не более трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи). Во втором – статус объекта недвижимого имущества, расположенного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке [2].

Градостроительное регулирование и организация территорий многоэтажного строительства производятся генеральными планами городских и сельских поселений, являющимися основными юридическими документами, определяющими в интересах населения условия проживания, развития, функционального зонирования, застройки, благоустройства территории. Градостроительная подготовка территорий малоэтажного жилищного строительства включает следующие этапы выполнения:

Жилые образования территорий малоэтажного жилищного строительства должны состоять, как правило, из жилых домов одноквартирных и блокированных (с приквартирными участками). Допускается применение домов секционного типа и других (высотой до 4-х этажей). В индивидуальном строительстве основной тип дома – одноквартирный. Помимо одноквартирных, применяются дома блокированные, в том числе двухквартирные, с приквартирными участками при каждой квартире. Основными типами жилища для муниципального строительства следует принимать дома многоквартирные блокированные, секционного типа с приквартирными участками или двориками перед частью квартир. По уровню проживания проектируемое жилище следует подразделять на две основные категории: социальное жилище для муниципального строительства с нормируемыми верхними пределами площадей квартир; жилище для индивидуального строительства с нормируемыми нижними пределами площадей квартир [5].

Малоэтажное строительство, особенно в период экономического кризиса, обладает рядом важных преимуществ, а также недостатков, которые представлены в табл. 2.

Таблица 2 Преимущества и недостатки малоэтажного строительства

Преимущества

Недостатки

  1. Нет риска несвоевременного завершения строительства и появления обманутых дольщиков. При малоэтажном строительстве нет риска «замораживания» застройщиком строительства на высокой степени готовности, как в многоэтажном строительстве, когда дольщикам нередко приходиться долгие годы ждать сдачи дома в эксплуатацию.

  2. Короткий цикл возведения здания. Благодаря современным технолгиям малоэтажного строительства при выделенноой земле и подведѐнными комуникациями срок сдачи в эксплуатацию с момента начала строительства от одного до шести месяцев.

  3. Гибкость планировки. При малоэтажном строительстве можно построить жильѐ, рассчитанное специально на коичество членов семьи-потребителя.

  4. Экономичность в эксплуатации. Современные энергоэффктивные технологии малоэтажного строительства похволяют снизить эксплуатационные расходы 3-3,5раза.

  5. Незначительные капитальные вложения. На начальном этапе вложения в малоэтажном строительстве не сравнимы с высотой застройки. Малоэтажное строительство можно развивать, применяя местное сырьѐ и материалы.

  6. Меньшее влияние кризисных явлений в малоэтажном строительстве, чем в высотном строительстве.

  7. Высокая ликвидность малоэтажной недвижимости.

  8. Простота процедуры сдачи объекта в эксплуатацию.

  9. Отсутствие необходимости в сложных геологических и инженерных и изыскания.

  10. Широкие возможности использования типовых проектов домов.

  11. Отсутствие потребности в высокой квалификации строителей, занятых сборкой модульных домов.

  12. Сравнительно низкая себестоимость строительства жилых объектов (до 2 раз дешевле по сравнению с квартирами в многоэтажных домах) при высоком качестве жизни.

  1. Нерешённость до конца вопроса выделения земли под застойку

  2. Необходимость строительства в каждом случае дорог и инженерных коммуникаций

  3. Необходимость увязывать малоэтажные проекты с территориальным планированием, предусматривание создания поблизости достаточного количества рабочих мест.

  4. Потребность в создания нормального транспортного сообщения с городом

  5. Необходимость увязки планов строительства малоэтажных объектов с планами инвестирования в объекты энергетики и газоснобжения из-за недостатков энергоресурсов и мощностей во многих регионах.

Практика показывает, что, во-первых, доступное жилье в России появится лишь тогда, когда на дешевой земле начнется крупномасштабное строительство малоэтажных домов по современным дешевым технологиям. Во-вторых, чтобы сделать доступным для большинства россиян комфортное жилье, нужны инновационные программы по внедрению новых эффективных строительных материалов, методов организации строительства, современных технологий малоэтажного строительства.

Реализация новаций позволит придать новый импульс развитию домостроения в России и внесет весомый вклад в решение жилищной проблемы. Таким образом, для решения жилищной проблемы в России путем развития малоэтажного домостроения необходимо создать оптимальные условия, к которым относятся:

Только при создании таких условий можно говорить о решении жилищной проблемы в России путем малоэтажного строительства. Для становления в России малоэтажного строительства как крупной и эффективной отрасли, безусловно, необходима помощь государства. Прежде всего, она должна заключаться в создании соответствующей законодательной базы, а потом уже в дополнительном финансировании со стороны федеральных и муниципальных органов власти. Использование инновационных технологий даст возможность в короткие сроки возводить недорого, энергоэффективное и эргономичное жилье.

Литература

1. А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, Н.И. Пасяда, И.В. Денисова Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России Под ред. д.э.н., проф. А. Н. Асаула. – СПб.: «Гуманистика», 2005. – 563с.

2. Бобров С. Коттедж: строительство, регистрация, налоги / Директор-Инфо-№ 22. – 2007. – с. 27-32, с. 30

3. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Классификация элитных новостроек Москвы.: realtymarket.org/docs/pps/elita.ppt

4. Гасилов В.В. Управление инновационно-инвестиционными проектами малоэтажного жилищного строительсьва [Текст]: монография/ Гасилов, В.В. Л.В. Шульгина, Т.В. Волобуева, Л.М. Зуева. – Воронеж: Воронеж. гос.ун-т инжен. технол., 2012-172 с.

5. Свод правил по проектированию и строительству СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства".

6. СП 11-111-99 «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства».

Оригинал статьи
twitter.comfacebook.comvk.comconnect.ok.ru
Если вы являетесь правообладателем данной статьи, и не желаете её нахождения в свободном доступе, вы можете сообщить о свох правах и потребовать её удаления. Для этого вам неоходимо написать письмо по одному из адресов: root@elima.ru, root.elima.ru@gmail.com.