Принцип формирования архитектуры жилого дома в зависимости от демографии и потребительского спроса на тип квартир

В. В. Давиденко

Украинский зональный научно-исследовательский проектный институт по гражданскому строительству, ПАО «КиевЗНИИЭП», Киев, Украина

Аннотация

Рассматриваются современные положения проектирования жилых зданий средней этажности в зависимости от демографии и потребительского спроса на рынке недвижимости. Территориальная привязка исследования − города-спутники, располагающиеся вокруг больших и крупных городов на расстоянии 5...60 км от них. В равной степени рассматриваются все типы жилья. Актуальность исследования заключается в учёте потребительского спроса на тип квартир (в данный период времени и места). Как следствие отрыва рынка от потребителя возникают перепланировки жилых домов частично или полностью на стадии строительства или проектирования, что, с точки зрения архитектуры, не является бесконфликтным решением. В качестве объекта исследования взят многоквартирный жилой дом средней этажности с неизменным каркасом, вертикальными коммуникациями, и разделённый на три элемента: ядро, каркас, ткань. Произведена попытка учета актуальной ситуации на рынке жилья за счет гибкой планировки этажа жилого дома на разных стадиях проектирования, строительства и эксплуатации. В процессе поискового проектирования этот принцип распространен на разные типы жилых секций домов. Показаны возможности учета потребительского спроса на тип квартир (количество комнат в квартирах секции) в зависимости конструктивно– планировочной схемы жилого многоквартирного дома.

Спрос рождает предложение – закон всякого рынка. Спрос в настоящее время – это следствие вчерашнего и позавчерашнего предложения жилья. Отличительной чертой нашего времени является все возрастающая динамичность жизни общества, связанная с высокими темпами развития новых технологий, расширением сферы деятельности людей, усилением миграции, подвижности населения, всемирной урбанизации и т.д.

Экономические кризисы, в первую очередь, влияют на изменение структуры недвижимости. Инвестор, подрядчик, архитектор не успевают реагировать на эти изменения молниеносно. Большинство среднеэтажного многоквартирного жилья, построенного или находившегося в процессе строительства в период до второй половины 2008 года было представлено квартирами с площадью 90-200 м², нередко размещавшихся в двух или даже трех уровнях. Потребительский спрос на эти квартиры в последующие годы исчез, и, наоборот, появился спрос на малые квартиры и квартиры-студии площадью 20-50 м². Появилась много людей, сдающих часть своего жилья внаем. Невозможно с точностью предугадать, какой тип квартир будет востребован завтра, но, при некоторых планировочных схемах, можно адаптировать дом под текущий спрос даже в процессе его строительства и эксплуатации.

Работа выполняется на примере пригородной зоны г. Киева, где сейчас происходит своеобразный строительный бум, особенностью которого является минимизация площадей квартир и достаточно жесткая конкуренция между застройщиками. Эта конкуренция привлекает внимание к конструктивным и объемно-планировочным решениям жилых домов и составляющим их блок-секций.

Исследование возможностей адаптации архитектурного пространства к рыночному спросу потребителя – это комплексная проблема, включающая социально– демографические, объёмно-пространственные, архитектурно-планировочные, типологические, технологические аспекты формирования жилища. Комплексный характер формирования многовариантной и гибкой планировки жилища определяет необходимость учёта результатов исследований по нескольким направлениям.

Социальные, особенности жизнедеятельности обитателя в жилище и факторы, влияющие на его архитектурно-планировочное решение, детально рассмотрены в трудах авторов: Дурманов В.Ю., Карташова К.К., Канаева И.Н., Кияненко К.В., Овсянников В.А., Орлов П.Б. [ 6 ,7 ,1 0 ]. Вопросы индивидуализации и адаптации жилища в зависимости от потребностей обитателя исследовались в работах Баталова Ю.М., Граужис Г.И., Мержанова Б.М., Репина Ю.Г, Сикачёва А.В., Этенко В.П., Кендел С., Лепен Б., Фридман А., Хабракена Н.Д., Яблонского Д.Н и др. [9].

Большинство научных трудов в области многовариантной планировки жилища направлены на изучение архитектурно-планировочных аспектов трансформации внутреннего пространства, обеспечение его многофункциональности, либо модернизации типовых планировочных решений преимущественно во взаимосвязи с демографическими изменениями в жизни обитателя [1 ]. Однако, практически не исследован такой аспект многовариантной планировки жилища, как устойчивость и эффективность его строительства и функционирования в условиях изменений потребительского спроса, в том числе связанных с процессами в обществе, а именно − с социально-экономическими, демографическими трансформациями. Не рассмотрены вопросы возможностей переоборудования жилого здания в связи со сменой его функции, либо введением новой функции.

Цель представленного исследования – разработать принципы объемно-планировочных решений в зависимости от спроса на тип квартир, обеспечивающие эффективность и устойчивость развития жилого образования или здания с учетом изменения покупательной способности и потребности потребителя.

В настоящее время основной проблемой в проектировании, строительстве и эксплуатации жилища является проблема установления соответствия его параметров потребностям жителя, его образу жизни с учетом динамики развития общества, семьи и рынка. Важной проблемой является прогноз и предвидение спроса и покупательной способности населения. Проблемам формирования архитектуры жилища посвящена основная масса архитектурных публикаций в печати и сети Интернет. Как показывает анализ, западная архитектурная теория, в меньшей степени адресованная рынку, почти не рассматривает эту аналитическую сферу маркетинга и рыночной самоорганизации проектной и строительной деятельности.

За последние десятилетия в Украине структура населения значительно изменилась. С одной стороны, наблюдается социально-экономическая дифференциация общества на группы населения по уровню доходов, с другой − характерна нечеткость и расплывчатость социальных требований к жилищу. Возрастает подвижность населения, расширяется сфера деятельности людей [12, 13]. Трансформация социальной структуры общества опережает формирование соответствующей типологической линейки вариантов жилища, поэтому одним из путей решения проблемы является использование гибких объемно-планировочных решений с возможностью варьирования типов квартир, адаптируемых во времени в зависимости от требований, предъявляемых к качеству жилой среды конкретным потребителем.

Также влияют на проектирование жилища трансформации социально-демографической структуры общества. Происходит изменение размера и состава традиционной семьи, постепенно исчезают многопоколенные семьи, повышается число нетрадиционных видов домохозяйств − «гражданские семьи», одиночки, разнообразные группы молодых людей, совместно арендующих жилье, одинокие старики и люди трудоспособного возраста, сдающие часть своего жилья внаем.

В условиях жёсткой планировочной структуры жилого дома и изменений норм и правил, происходящих в процессе проектирования, цены услуг и материалов в процессе строительства, а также локальных предпочтений, изменений семьи или изменений хозяев (арендаторов) квартиры в период эксплуатации возникает потребность в приспособлении к актуальным условиям структуры квартир в доме и трансформации в любой из квартир. Это, в частности, влечёт за собой различный спрос на тот или иной тип квартир, количество и планировку комнат, сервис и внеквартирные помещения для досуга многофункционального многоквартирного жилого комплекса.

Однако не всегда есть возможность, зная потенциального потребителя, менять на чертежах планировку и тип квартир на стадии разработки проекта, приспосабливая их к рынку. В силу резких перемен в конъюнктуре рынка часто складывается ситуация, когда дом сдан в эксплуатацию и стоит не востребованным, так как имеет либо много квартир, не отвечающих финансовым возможностям населения (в период кризиса), либо недостаток комнат в квартирах, в соответствии с демографической ситуацией. Выходом в таких случаях является проектирование жилого дома таким, чтобы находясь в рамках строительных норм и правил и стабильной конструктивной оболочки, он имел гибкую планировку этажа. Это требует соответствующей организации дома по вертикали − чтобы ядро (ванна, кухня, с/у, душ) не пересекалось с укрупненной зоной жилых помещений (спальня, кабинет, общая жилая комната). За счет этого создается возможность маневра типами квартир на различных стадиях проектирования, в процессе строительства и эксплуатации.

Таким образом, трансформируемая планировка этажа под разный тип квартир представляет собой архитектурное пространство, обладающее возможностями приспособления к меняющимся потребностям демографии, а также к условиям рыночного спроса с целью сохранения или достижения оптимальной эффективности данного пространства и стабильности основных конструктивно-планировочных «ядер» проекта и внешней оболочки здания.

Не все элементы жилого здания могут соседствовать как по горизонтали, так и по вертикали, находясь на разных этажах, друг над другом. Это влечет за собой изменения не только в методах их проектирования, но и в объемно-планировочной структуре сооружения. Представляется целесообразным дифференцировать структуру жилого здания на отдельные элементы, рассчитанные на различные степени трансформации. На основе исследований изменяемости архитектурных объектов А.Э. Гутнова, И.Г. Лежавы и их последователей предлагается рассмотреть жилое здание как конструктивно– планировочную систему, дифференцированную по степени подверженности различным изменениям, где постоянная часть здания − «ядро», а изменяемая часть − «ткань». Так же есть сверхподвижная часть − «плазма» [3 ].

При рассмотрении пространственной системы жилья с точки зрения «ядра» и «ткани» можно более детально понять каждую из этих частей. «Ядро» включает в себя стационарные элементы − несущие конструкции, вводы инженерных сетей, вертикальные коммуникации, которые неподвижные. Элементы «ткани» здания − это части перегородок и элементы, заменяемые (или подвижные) частично или полностью, например различные устройства инженерных систем. «Плазма» − это элементы интерьера, подвижные ширмы, мебель.

На уровне концепции нами разработана проектная модель формирования жилого дома средней этажности с предпроектным моделированием вариантов вероятного спроса потребителя на тип квартир. В этой модели статичным (не подвижными) конструктивным элементам являются наружные несущие стены, покрытие, перекрытие, вертикальный неизменяемый каркас («ядро»). Этот каркас выполняется из капитальных материалов и вмещает в себя вертикальные коммуникации, санузлы, кухни, технические помещения, которые нежелательно или запрещается нормами размещать по соседству с жилым пространством, над и под ним. Предлагается, что выделенные помещения в одной группе («ядро»), должны размещаться рассредоточено по этажу жилого дома и иметь условную зону как по плану этажа, так и по вертикали.

В разработанной нами модели предлагается размещать в шахматном порядке ядра жилого дома, а тканью заполнять остальное пространство, что позволит, находясь в рамках строительных норм, проектировать разные типы квартир по вертикали независимо друг от друга. Также изменяемая часть здания, «ткань» − это подвижные элементы (элементы которые могут различно размещаться в структуре плана), адекватно реагирующие на изменения в условиях проектирования при изменении пожеланий заказчика, при изменившемся потребительском спросе и т.д. Приведенные изменения влияют на типы квартир конкретного этажа или на жилой дом в целом (рис.1, 2).

Жилая площадь в квартире жестко не фиксирована. Не требуется специализированных инженерных коммуникаций (канализация, водопровод) многоквартирного жилого дома – эти коммуникации возникают в соответствующих инженерных зонах квартиры. Среда новых моделей жилища ценна отсутствием инженерных сетей в зоне жилых помещений. Как следствие, гарантирована тишина в жилой зоне. В итоге жилая зона может оставаться цельным пространством, а разделение на зоны возьмет на себя «плазма» – сверхподвижные элементы, такие как мебель, ширмы, то есть все подвижное (по А.Э. Гутнову) [3 ].

По горизонтали показаны схемы модификаций разных типов секций: галерейные, коридорные, секционные (рис. 1). По вертикали секции показаны с различными типами квартир: однокомнатные, многокомнатные и смешанная планировка этажа. Равномерное расположение элементов «ядра» в шахматном порядке оставляет планировку этажа на всех его стадиях в подвижном состоянии, что дает возможность как инвестору, так и архитектору влиять на тип квартир с минимальными временными и финансовыми затратами. Эта модель проектирования позволяет изменять типы квартир по вертикали и по горизонтали в жилом доме независимо друг от друга. Например, однокомнатные квартиры расположить на нижних этажах, а многокомнатные на верхних с возможностью повышения разнообразия жилых ячеек и их модификаций.

Рис. 1 Схемы модификаций разных типов жилой секции с учетом конъюнктуры продажи квартир

Модификации жилой секции (рис. 2), демонстрируют, как в условиях заданного периметра происходит изменение типов квартир. Схематическое изображение показывает принцип дифференциации «ядро−ткань», а варианты типов квартир в рамках норм разделяют жилой этаж на 1-4-комнатные квартиры с разными их комбинациями. Шесть однокомнатных квартир без особых затрат трансформируются в две четырехкомнатные и наоборот, в зависимости от потребительского спроса на момент продаж.

Модель жилища как предмета, сферы и способа потребления рассматривается с точки зрения его способности участвовать в удовлетворении разнообразных потребностей человека. В рамках данного подхода, жилище, трактуется как: объект выбора; «жилищная услуга»; как товар, объект собственности и недвижимости; как материализованная культурная норма; как продукт рыночного производства, рекламы и учета общественного сознания; как место, где происходит потребление разнообразных услуг; как среда, предопределяющая особый способ потребления многих ресурсов и качеств. Очевидно, что речь идёт о сложной теоретической конструкции, формируемой вокруг отношения к человеку как «потребителю», а жизни как «потреблению».

Рис. 2 Модификация этажа жилой секции с учетом конъюнктуры продажи квартир и варианты решения этажа по различным типам квартир

В рыночной проектной и строительной практике эта модель более востребована, но методы её проектирования и реализации на практике разработаны сравнительно слабо. Проведённое исследование показывает: вопрос того, что именно в данной модели расценивается как структурный элемент жилища, каковы принципы упорядочения и важнейшие качества жилища как развивающегося объекта, не имеют однозначного подхода или решения. В нашем понимании жилище рассматривается с позиций совокупности его потребительских качеств (требований рынка). «Единицей» его производства и потребления являются реализация потребительских качеств на вариантной основе. То есть, в зависимости от предъявляемых клиентом требований жилище может структурироваться и по описанным выше характеристикам «рыночным», «функциональным», или по «социально-пространственным» и т. п.

Остается добавить, что на этапе утопического конструирования и человек, и жизнь, и жилище моделируются архитектором «в свете» руководящей идеологической концепции. В рамках концепции функционализма изобретаются «перспективные функциональные программы» жилища, например, по соотношению домашних (семейных) и внедомашних (обобществленных) форм жизнедеятельности, составляются детальные регламенты того, что, как часто и где должен делать человек для достижения установленных общественно значимых целей. Идейно схожий «консюмеризм» излишне жестко унифицирует и регламентирует потребности, делит их на «социально обоснованные» или «общественно значимые» и все остальные, которые удовлетворять либо не нужно, либо даже вредно, наделяет способностью выражать потребности разного рода абстракции, за которыми скрываются идеологические доктрины («требования культуры быта», «требования научной организации труда» и т.п.). Средовая парадигма создаёт искусственные концепции образования среды − антигосударственные, антирыночные и тому подобные, вступающие в конфликт со сложившимися системами власти, ресурсов и принятия решений, а также с выросшими потребностями клиентов.

Заключение

Проектирование, строительство и эксплуатация жилого дома должны иметь прямые и обратные связи, представлять собой единый процесс. Для этого необходимо рассматривать проектируемое жилище как модель, позволяющую отображать изменения реального субъекта в процессе завершения реализации проекта и его эксплуатации. Это позволит смоделировать модификации объемно-планировочных решений жилища в будущем и даст возможность в период строительства осуществлять его «допроектирование» и модернизацию.

Складываются новые виды социальных сообществ и групп – на демографической основе, территориальных, профессиональных, производственных, бытовых, рекреационных, имущественных, политических, культурных и иных. Эти группы выступают реальными или потенциальными клиентами архитектора. Все это должно находить соответствующие инновации в методах проектирования жилища и его объемно-планировочной структуре.

Основные черты современного жилища характеризуются общим процессом диверсификации (повышения разнообразия вариантной интерпретации) его структурных элементов, возникновением новых элементов и усложнением взаимосвязей между ними.

Предложенные модифицируемые модели объемно-планировочных решений являются достаточно простыми иллюстрациями предложенного подхода. В реальной типологии жилых зданий могут иметь место более сложные, привязанные к конструктивной системе и детализированные по приемам планировки решения компоновки в структуре многоэтажного дома. Изменения компоновок малых и больших квартир по вертикали при присутствии архитектора на всех стадиях реализации проекта обеспечивают и соответствующее вертикальное зонирование пластики фасада – а значит, и спонтанное развитие архитектуры жилого комплекса.

Литература

1. Глазычев В.Л. Городская среда. Технология развития: Настольная книга / В.Л. Глазычев. М.М. Егоров, Т.В. Ильина и др. − М.: «Издательство Ладья», 1995. − 240 с.

2. Глазычев В.Л. Социально-экологическая интерпретация городской среды / В.Л. Глазычев. − М.: Наука, 1984.

3. Гутнов А.Э. Эволюция градостроительства. − М: Стройиздат, 1984.

4. ГСН В.2.2-15-2005 Жилые здания. Основные положения.− К: Держбуд України, 2005.

5. Дурманов В.Ю. Основные направления планировочного развития современного жилища (по результатам переписей и инвентаризаций жилищ развитых стран) / B.Ю. Дурманов. − Львов: ЛПИ, 1992.

6. Дурманов В.Ю. Социальная основа планировочного развития жилища: автореф. дис. па соиск. учён. степ. д. арх.: (18.00.02). − М.: архит. ин-т., 1992.

7. Карташова К.К. Благовидова И.Г. Архитектурные и социальные особенности отечественного жилища к условиях рынка // Известия вузов. Строительство и архитектура. − 2000. − №9.

8. Крашенинников А. Архитектурный проект как организационное мероприятие // Архитектурный вестник. − 2003.

9. Мержанов Б.М. Формирование архитектурно-художественной среды массового жилища: автореф. дис. на соиск. учён. стен. д. арх.: (18.00.02) / Центр, науч.-исслед. и проект. ин-т типового и экспериментального проектирования жилища. − М., 1984.

10. Овсянников В.А. Совершенствование массовых типов квартир на основе опыта их эксплуатации: автореф. дис. на соиск. учён. стен. к. арх.: (18.00.02) / Ценр. науч.– исслед. и проект, ин-т типового и экспериментального проектирования жилища. − М., 1987.

11. Рябушин Л.В. Закономерности и тенденции развития предметно-пространственной среды жилища: автореф. дис. на соиск. уч. стен. д. арх.: (18.00.01). − М.: архит. ин-т., 1976.

12. Смоляр И.М. Градостроительное дело и право // Архитектурный Вестник. − 1996.

13. Смоляр И.М. Градостроительство и общество // Архитектура и строительство Москвы. − 2000. − №2.

14. Яргина З.Н. Социальные основы архитектурного проектирования: Учеб. для вузов / З.Н. Яргина, К.К. Хачатрянц. − М.: Стройиздат, 1990.